Skrite napake pri novogradnjah: Zakaj nova hiša ali stanovanje nista vedno brezhibna
Mnogi kupci verjamejo, da je nakup novogradnje najmanj tvegan način nakupa nepremičnine. Objekt je nov, še nihče ni bival v njem, uporablja sodobne materiale in izpolnjuje veljavne gradbene standarde. Zato pogosto prevladuje prepričanje, da posebna previdnost pri prevzemu ni potrebna. Vendar praksa kaže drugačno sliko.
V zadnjih letih se zaradi velikega obsega gradnje, pomanjkanja usposobljene delovne sile in časovnih pritiskov investitorjev vse pogosteje pojavljajo napake, ki jih kupci opazijo šele po vselitvi. Nekatere so estetske narave, druge pa lahko pomembno vplivajo na kakovost bivanja in povzročijo visoke stroške odprave.
Kaj sploh pomeni skrita napaka?
Skrita napaka je napaka, ki je ob običajnem prevzemu nepremičnine ni mogoče opaziti oziroma se pokaže šele kasneje med uporabo objekta.
To niso poškodbe, ki jih kupec vidi že ob ogledu, temveč pomanjkljivosti, ki se pokažejo po nekaj tednih ali mesecih uporabe.
Najpogostejši primeri so:
- zamakanje strehe ali terase,
- slabo izvedena hidroizolacija,
- razpoke zaradi posedanja objekta,
- težave pri talnem ogrevanju,
- nepravilno delujoče prezračevanje,
- zamakanje okoli oken,
- pojav plesni,
- slaba zvočna izolacija med stanovanji,
- nepravilno izvedene elektro ali vodovodne instalacije.
Takšne napake pogosto postanejo vidne šele ob prvem močnejšem deževju, prvi kurilni sezoni ali po nekaj mesecih običajne uporabe.
Zakaj prihaja do napak? Razlogov je več.
V zadnjih letih se investitorji srečujejo z visokimi stroški gradnje, pomanjkanjem izvajalcev in velikim pritiskom kupcev, ki želijo čim hitrejšo vselitev.
Posledica je, da se posamezne faze gradnje izvajajo prehitro ali nadzor nad izvedbo ni dovolj kakovosten. Velikokrat težava ni projekt, ampak njegova izvedba. Tudi najboljša projektna dokumentacija ne zagotavlja kakovostnega objekta, če dela niso izvedena strokovno.
Kaj mora kupec preveriti ob prevzemu?
Prevzem stanovanja ali hiše ne bi smel biti zgolj podpis zapisnika in prevzem ključev, saj gre za enega najpomembnejših trenutkov celotnega nakupa.
Priporočljivo je preveriti:
- ravnost sten in stropov,
- delovanje vseh oken in vrat,
- tesnjenje oken,
- delovanje žaluzij oziroma senčil,
- pravilno odpiranje balkonskih vrat,
- delovanje električnih vtičnic,
- delovanje vseh vodovodnih armatur,
- odtekanje vode,
- ogrevanje,
- prezračevanje,
- stanje keramike in parketa,
- morebitne poškodbe stekel,
- kakovost zaključnih del.
Če gre za večjo investicijo, je smiselno na prevzem povabiti gradbenega strokovnjaka ali nadzornika. Strošek takšnega pregleda je zanemarljiv v primerjavi s stroški odprave kasnejših napak.
Prevzemni zapisnik ni zgolj formalnost
Veliko kupcev zapisnik podpiše brez pripomb, kar je ena najpogostejših napak. Vsako ugotovljeno pomanjkljivost je treba natančno opisati in fotografirati.
V zapisniku naj bodo določeni tudi:
- rok odprave,
- način odprave,
- odgovorna oseba,
- datum ponovnega pregleda.
S tem se bistveno zmanjša možnost kasnejših sporov.
Kaj če se napaka pokaže kasneje? To je pogost primer.
Kupec se vseli, nato pa po nekaj mesecih opazi vlago, razpoke ali druge pomanjkljivosti.
Takrat je pomembno:
- napako takoj dokumentirati,
- fotografirati,
- obvestiti investitorja,
- zahtevati odpravo v razumnem roku.
Čim dlje kupec čaka, težje je dokazati, da napaka izvira iz gradnje in ne iz nepravilne uporabe.
Pogoste napake pri novogradnjah
Izkušnje iz prakse kažejo, da se najpogosteje pojavljajo:
Slaba hidroizolacija: Povzroča zamakanje balkonov, teras in kleti.
Toplotni mostovi: Pojavljajo se predvsem okoli balkonov, špalet in stikov konstrukcije. Posledica sta kondenz in plesen.
Nepravilno izvedena okna: Slabo tesnjenje povzroči prepih, izgubo energije in zamakanje.
Poškodbe zaključnih površin: Parket, keramika ali notranja vrata so lahko poškodovani že med gradnjo.
Slaba zvočna izolacija: Kupci pogosto šele po vselitvi ugotovijo, da slišijo sosede precej bolj, kot so pričakovali.
Kakšna je vloga nepremičninske agencije?
Kakovostna nepremičninska agencija ni zgolj posrednik med kupcem in prodajalcem.
Njena naloga je tudi:
- opozoriti na možna tveganja,
- pomagati pri pripravi prevzemnega zapisnika,
- preveriti dokumentacijo,
- svetovati glede uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov,
- usmeriti kupca na ustrezne strokovnjake.
Dobro pravno in strokovno svetovanje lahko kupcu prihrani veliko časa, denarja in nepotrebnih sporov.
Zaključek
Novogradnja sama po sebi še ni zagotovilo popolne kakovosti. Prav nasprotno – prav pri novih objektih se lahko zaradi hitre gradnje in kompleksnosti sodobnih sistemov pojavijo napake, ki jih kupec opazi šele po vselitvi.
Temeljit pregled pred prevzemom, natančen prevzemni zapisnik in pravočasno uveljavljanje pravic so najboljša zaščita vsakega kupca.
Nakup nepremičnine je ena največjih življenjskih investicij. Zato naj bo njen prevzem opravljen z enako mero skrbnosti, kot ste jo namenili izbiri nepremičnine. Strokovna pomoč nepremičninskega posrednika, pravnega svetovalca in po potrebi gradbenega strokovnjaka lahko pomeni razliko med brezskrbnim začetkom bivanja in dolgotrajnim reševanjem napak.