Nepremičnina je v katastru, ni pa v zemljiški knjigi – kaj to pomeni?

Ko je govora o stanju nepremičnine, pogosto slišimo, da je ta »vpisana«. Vendar samo ta informacija še ne pove dovolj. Pri preverjanju nepremičnine je treba ločiti med katastrom nepremičnin in zemljiško knjigo, saj imata različni funkciji. Še posebej pomembno je to pri starejših stavbah in pri nepremičninah, kjer je vzpostavljena etažna lastnina.

Kataster in zemljiška knjiga – kakšna je razlika?

Kataster nepremičnin evidentira predvsem dejanske podatke o stavbah, njihovih posameznih delov, njihovo lego, površino in druge podatke o fizičnih značilnostih.

Zemljiška knjiga pa je namenjena vpisu stvarnih pravic in pravnih dejstev na nepremičninah, predvsem lastninske pravice, hipoteke, služnosti in drugih pravic.

Zato lahko nastane situacija, ko je določeno stanovanje oz. posamezni del stavbe evidentiran v katastru, vendar lastninska pravica na njem v zemljiški knjigi ni urejena na enak način in obratno – pravica je lahko vpisana v zemljiški knjigi, podatki o stavbi oziroma posameznem delu pa v katastru niso ustrezno evidentirani. Vpis v eno evidenco zato še ne pomeni nujno, da je nepremičnina v celoti urejena.

Posebej pomembno pri etažni lastnini

Etažna lastnina je poseben stvarnopravni institut, ki predstavlja lastnino posameznega dela stavbe in solastnino skupnih delov. Po 105. členu SPZ je lastnina posameznega dela neločljivo povezana s solastnino na skupnih delih, med katere spada tudi zemljišče, na katerem stavba stoji. Gre za izjemo od načela superficies solo cedit, po katerem je stavba praviloma sestavina zemljišča. Pri etažni lastnini je lahko posamezni del stavbe samostojen predmet lastninske pravice, zato je vpis posameznega dela v zemljiško knjigo ključnega pomena. Etažna lastnina namreč po 107. členu SPZ nastane z vpisom v zemljiško knjigo.

Zato pri takšnih nepremičninah ni dovolj, da je stanovanje evidentirano v katastru – preveriti je treba tudi, ali je konkretni posamezni del vpisan v zemljiško knjigo in kdo je na njem vpisan kot lastnik.

Kaj če je stanovanje v katastru, v zemljiški knjigi pa ni vpisano kot posamezni del?

Pri starejših stavbah lahko naletimo na situacijo, ko so deli stavbe fizično jasno ločeni, vendar etažna lastnina ni bila ustrezno vzpostavljena oz. posamezni deli niso ustrezno vpisani v zemljiško knjigo. Na prvi pogled se lahko zdi, da težave ni – stanovanje ima svojo številko, lastnik ga uporablja že desetletja in v katastru obstaja podatek o delu stavbe.

Toda pri prodaji se lahko pokaže bistvena razlika med tem, da je stanovanje evidentirano, in tem, da je njegova lastninska pravica ustrezno vpisana.

Pomembno je namreč, da je konkretno stanovanje opredeljeno kot posamezni del stavbe in da je na njem v zemljiški knjigi vpisana lastninska pravica. Zato pri pripravi prodaje ni dovolj preveriti zgolj, ali obstaja številka stavbe oziroma številka posameznega dela.

Potrebno je preveriti:

ali je etažna lastnina dejansko vzpostavljena,
ali je konkretno stanovanje vpisano kot posamezni del stavbe,
kdo je na njem vpisan kot lastnik,
kakšen je pripadajoči solastniški delež na skupnih delih,
ali se podatki v katastru in zemljiški knjigi ujemajo in
ali dejansko stanje ustreza evidentiranemu stanju.

Registrski in katastrski podatki – težava starejših stavb

Pri starejših stavbah se lahko srečamo tudi z registrskim vpisom, ki je nastal na podlagi podatkov, pridobljenih iz drugih evidenc oz. na podlagi prijave, brez izdelave klasičnega elaborata za vpis katastrskih podatkov. Zato so lahko takšni podatki manj natančni in se ne ujemajo nujno z dejanskim stanjem stavbe.

Pri katastrskem vpisu so podatki o stavbi in njenih posameznih delih določeni na podlagi ustreznega elaborata, kar omogoča natančnejšo evidentiranje dejanskega stanja.

Razlika je lahko pomembna predvsem pri površini, dejanski rabi prostorov in drugih podatkih o stavbi. Če se podatki v evidencah ne ujemajo z dejanskim stanjem, lahko to povzroči težave pri urejanju dokumentacije, vrednotenju nepremičnine, financiranju in predvsem pri prodaji.

Pri prodaji je zato pomembno preveriti, ali je stavba oziroma njen posamezni del ustrezno katastrsko evidentiran in ali podatki ustrezajo dejanskemu stanju. Če je stavba evidentirana zgolj na podlagi starejših registrskih podatkov, je lahko pred prodajo potrebna ureditev oziroma uskladitev katastrskih podatkov, pogosto tudi s pomočjo geodetskega elaborata.

Registrski podatek zato ni enakovreden katastrskemu vpisu, ki temelji na elaboratu. Takšna ureditev lahko pomembno vpliva na čas, stroške in izvedljivost nepremičninskega posla, v določenih primerih pa tudi na pogajanja o prodajni ceni.

Zakaj je to pomembno pri prodaji?

Pri prodaji je pomembno predvsem, kaj je dejansko urejeno in kaj bo treba pred prodajo še urediti. Če je pri starejši stavbi določen podatek vpisan zgolj kot registrski podatek, je treba preveriti, ali je za ureditev stanja potreben ustrezen katastrski vpis oz. drug geodetski postopek.

To je še posebej pomembno, kadar obstaja neskladje med:

podatki v katastru,
podatki v zemljiški knjigi,
dejanskim stanjem v naravi in
obstoječo dokumentacijo.

Na primer, lahko se ugotovi, da je površina stanovanja drugačna od evidentirane, da razporeditev prostorov ne ustreza evidentiranemu stanju ali da posamezni del stavbe ni ustrezno povezan z zemljiškoknjižnim vpisom.

Takšne situacije je praviloma bistveno bolje razrešiti preden je nepremičnina ponujena na trgu.

Neurejena dokumentacija sama po sebi sicer še ne pomeni, da nepremičnine ni mogoče prodati, a lahko konkretno vpliva na njeno tržno vrednost, privlačnost, čas prodaje in pogajalski položaj prodajalca.

Pri odločanju o nakupu lahko kupec upošteva dodatne stroške ureditve, čas, potreben za izvedbo postopkov, pravna tveganja, morebitne težave pri pridobivanju kredita ter negotovost glede dejanskega oz. pravnega stanja nepremičnine. Neurejeno stanje lahko zato vpliva tudi na dosegljivo prodajno ceno, saj kupec pri oblikovanju svoje ponudbe upošteva tveganja in morebitne prihodnje stroške, povezane z ureditvijo nepremičnine. To je še posebej pomembno pri kupcih, ki nakup financirajo s kreditom, saj mora biti nepremičnina za namen zavarovanja kredita ustrezno identificirana in njeno pravno stanje dovolj urejeno, da jo banka lahko sprejme kot ustrezno zavarovanje.

Zakaj je bolje dokumentacijo preveriti pred oglaševanjem?

Ena od pogostih napak pri prodaji nepremičnine je, da se dokumentacija začne podrobno preverjati šele takrat, ko se pojavi resen kupec. Če se ugotovi, da je treba izdelati elaborat, urediti katastrski vpis, urediti etažno lastnino ali uskladiti podatke z dejanskim stanjem, se lahko prodaja zavleče. Poleg tega obstaja večje tveganje, da kupec zaradi neurejenega stanja odstopi od nakupa ali zahteva drugačne pogoje.

»Vpisano« še ne pomeni nujno »urejeno«

Pri nepremičnini zato ni pomembno le, ali je vpisana, temveč kaj je vpisano, kam in ali podatki ustrezajo dejanskemu stanju.

Celovit pregled katastra, zemljiške knjige in dokumentacije je še posebej pomemben pri starejših stavbah, kjer lahko razlika med registrskim in katastrskim vpisom pomembno vpliva na prodajo. Pri etažni lastnini pa je ključnega pomena tudi ustrezen vpis konkretnega posameznega dela v zemljiško knjigo.

Dokumentacijo je zato smiselno preveriti še pred začetkom prodaje – ne šele, ko se pojavi kupec.